A usucapião se caracteriza como uma forma de aquisição de um bem, móvel ou imóvel, por meio da posse e uso por determinado tempo, de acordo com requisitos legais. Os requisitos fundamentais para este modelo de aquisição são: posse contínua, consensual e de acordo com o tempo determinado para cada modalidade.
Antes da promulgação da Lei Federal nº 13.105/15 a usucapião só podia ser estabelecida por meio de ação judicial, perante juiz de direito. Hoje o ato pode ser formalizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, depois de feita uma Ata Notarial, em Cartório de Notas.
Para adquirir um imóvel por meio da usucapião é necessário lavrar uma Ata Notarial no Cartório de Notas, visando comprovar a posse do imóvel por determinado período. Feito isso, é necessário apresentar o ato junto aos demais documentos solicitados no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel para atualizar a matrícula do imóvel com o novo proprietário.
O Código Civil determina as condições obrigatórias para solicitar o ato com o objetivo de regularizar o registro de um imóvel:
1. O possuidor que efetuar o pedido de usucapião, verdadeiramente esteja no imóvel com escopo de posse, explorando o bem sem subordinação a quem quer que seja, com exclusividade, como se proprietário fosse;
2. A posse não pode ser clandestina, precária ou mediante violência;
3. Deve ser de forma mansa, pacífica e contínua.
Seguindo esses requisitos, o atual possuidor da propriedade será analisado quanto à modalidade da usucapião que será aplicada. Veja abaixo os tipos de usucapião que existem no Brasil, assim como os seus requisitos:
Extraordinária
– Posse de 15 anos do imóvel, sem interrupção, nem oposição; independentemente de título e boa-fé;
– Prazo reduzido para 10 anos, caso o possuidor estabeleça o imóvel como sua moradia habitual e tenha feito obras ou construções no local.
Ordinária
– Posse de 10 anos do imóvel, de forma contínua, com justo título e boa-fé;
– Prazo reduzido para cinco anos, caso haja aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente, ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou os possuidores tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.
Especial Rural
– Posse de cinco anos de zona rural, aplicada a áreas inferiores a 50 hectares;
– Área produtiva de trabalho próprio ou da família, com constituição de moradia;
– Possuidor não pode ter outro imóvel.
Especial Urbano
– Posse de cinco anos de zona urbana, aplicada a áreas inferiores a 250 m², constituída como moradia;
– Possuidor não pode ter outro imóvel.
Coletiva
– Ocupação de áreas urbanas por população de baixa renda, por cinco anos, ininterruptamente, para moradia;
– Aplicado a área superior a 250m²;
– Onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor;
– Os possuidores não podem ser proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Especial familiar
– Posse exclusiva de dois anos ininterruptos, de imóvel urbano de até 250m²;
– Aplicado quando ex-cônjuge ou ex-companheiro abandona o lar;
– Utilização para moradia própria ou de sua família;
– Possuidor não pode ter outro imóvel.
